企業拆遷與住宅拆遷的維權區別 合法性基礎不同

1、補償方式的選擇不同

2、補償項目不同住宅拆遷補償的是土地和房屋的價值

3、合法性基礎不同作爲住宅拆遷，無非由兩個方面，一爲集體土地住宅，二爲城市房屋土地住宅

4、法律後果不同作爲住宅而言，要走一套正規的法律程序認定

方法/步驟

1

補償方式的選擇不同。住宅拆遷的補償方式大致可以分爲兩種，即房屋置換和一次性貨幣補償。在補償之前首先要進行評估，即房屋的價格與土地的價格。在市場成交過程當中，其一般爲怎樣的價值。按《國有土地徵補條例》相關規定，土地加房屋的價值應與周邊商品房價值持平，如周圍價格爲5000每平米，則土地加房屋的價值應持平在5000每平米。作爲企業而言，往往沒有進行廠房置換的權利，或者講：在實際的操作中，也沒有給企業以廠房置換的選擇的權利。此時，企業有兩種選擇：一爲一次性貨幣補償二爲進行土地置換，在實際操作中，作爲拆遷方，往往希望企業選擇一次性貨幣補償，二爲進行土地置換，在實際操作中，作爲拆遷方往往希望企業選擇一次性貨幣補償。我國的土地資源越來越緊缺，特別是合法用途土地的緊缺。因此，拆遷方寧可選擇一次性貨幣補償，也不遠選擇土地置換。作爲城市拆遷，城市住房一般分爲公房和城市商品房。公房有公房的承租權，如大型工礦企業、機關部門，往往在80年代都有公房，由於承繼主體的不斷延續，公房的承租權變爲了潛在的所有權。一般遇到拆遷後，公房的產權人和承租人在拆遷的地位上則沒有差別，且大部分拆遷的權利也給予了公房的承租人。 商品房有土地使用權證與房產證，對房屋的合法持有權是不用質疑的。因此商品房的合法性基礎十分牢固，作爲拆遷方一般無法質疑其合法性。商品房和宅基地的合理範圍內進行了修繕並不影響其合法性。但企業不同，有的企業土地是承租而來，不具有土地的真正使用權，有的企業有土地使用權，但爲集體土地，也有的爲國有土地，有工業用地。甚至有的是住宅用地。但以上均有國有土地使用權證，若是承租而來，則拆遷面臨的情況則比較複雜。

2

補償項目不同住宅拆遷補償的是土地和房屋的價值，企業拆遷補償的往往是土地與房屋之外的經營損失。作爲經營損失的補償，有着不同的方式。若選擇了土地置換，則中間的一段時間要補償停產停業損失，這在法律上叫做週期性停產停業損失補償。另外，一次性貨幣補償既爲一次性停產停業的補償，因此，朱住宅拆遷與企業拆遷的補償項目有所不同。而且在實際維權當中，土地、房屋與停產停業損失應該基本持平。因爲按現在的市場經濟價值和經濟數據來進行推算，此三者體現出的市場經濟價值應基本持平。

3

合法性基礎不同作爲住宅拆遷，無非由兩個方面，一爲集體土地住宅，二爲城市房屋土地住宅，集體土地住宅指宅基地，儘管有的地方沒有宅基地使用權的證件或宅基地集體土地使用權證，但其往往以村裏或鄉里的批單，儘管沒有批單，也由於歷史原因，成爲了毋庸置疑的合法土地所有權。

4

法律後果不同作爲住宅而言，要走一套正規的法律程序認定，2011年《國有土地徵收補償條例》之後，依徵收補償條例實施，首先要有徵收決定，其次要有徵收補償決定，不服此決定的被徵收人有權利進行復議和訴訟。這個部分真正可能產生風險的是遇到司法強拆。但此套訴訟程序是必須要有的。從徵收決定到徵收補償到訴訟等是一個漫長的過程，引起的法律後果往往是無法滿足在拆遷的過程當中實際經營與生產的需要。因爲在拆遷過程中，作爲拆遷方或者政府有強制執行能力，因此具有相當的行政性手段，例如查消防、查衛生手段等，這些行政性手段直接干擾正常經營，此過程會導致企業無法達到正常生產經營狀態。被拆遷方在此情況下，心理預期會不斷降低，因此這些行政手段會將在你身上不斷產生效力。五、應對措施不同住宅拆遷主要是把整個程序操作的完美無瑕，只要最大程度的拖延拆遷方，就有很大可能得到合理補償，企業則不同，它把行政行爲產生的強制力，在企業正常的生產過程當中，把具體行政行爲的效力降到了最低最小化。反而對對方的壓力會很大，這纔是企業在維權過程中要達到的目的，只要弱化了具體行政行爲，企業維權效果則基本達到。